Altbau kaufen ohne Sanierung: Welche Förderung gibt es?

FörderHero · aktualisiert am 28.10.2026 · Fachlich geprüft von Daniel Zedi am 28.10.2026

Für den Kauf eines Altbaus ohne Sanierung gibt es keine vom Bund verbilligte KfW-Förderung – die bietet KfW 308 nur mit Sanierungspflicht. Ohne Sanierung bleibt der KfW-Kredit 124 mit bis zu 100.000 Euro und Konditionen nahe am Kapitalmarkt, dazu fördern viele Bundesländer den Kauf auch ohne Sanierungspflicht.

Wer einen Altbau kaufen will und Förderung sucht, landet schnell bei KfW 308 – und bei der Sanierungspflicht, die daran hängt. Was aber, wenn das Haus in Ordnung ist oder du die Sanierung erst später angehen willst? Dann sieht die Förderung anders aus: kleiner, aber nicht null.

Dieser Artikel ist die Gegenfrage zu KfW 308: Jung kauft Alt, das den Kauf mit Sanierung erklärt. Hier geht es um den Kauf ohne Sanierungspflicht: was die KfW dafür anbietet, welche Bundesländer fördern und was sich ändert, wenn du später doch sanierst.

Gibt es Förderung, um einen Altbau ohne Sanierung zu kaufen?

Ja, aber keine vom Bund verbilligte KfW-Förderung – die gibt es für den Altbaukauf nur mit Sanierungspflicht über KfW 308. Ohne Sanierung bleiben der KfW-Kredit 124 und die Programme der Bundesländer, die den Kauf auch ohne Sanierungspflicht fördern.

Der KfW-Kredit 124, das Wohneigentumsprogramm, finanziert den Bau oder Erwerb selbst genutzter Häuser und Eigentumswohnungen mit bis zu 100.000 Euro. Eine energetische Auflage gibt es nicht, ebenso wenig eine Einkommensgrenze oder eine Bedingung zu Kindern. Antragsberechtigt sind natürliche Personen, die die Immobilie selbst nutzen.

Der Haken liegt im Zins. Die KfW nennt den Kredit im Merkblatt zwar „zinsgünstig“, schreibt aber auf der Produktseite, dass sich die Konditionen am Kapitalmarkt orientieren. Eine Zinsverbilligung aus Bundesmitteln, wie sie die Programme 297, 300 und 308 haben, nennt sie für 124 nicht. Ob der Kredit günstiger ist als das Angebot deiner Bank, musst du deshalb im Einzelfall vergleichen. Den aktuellen Satz findest du in der Konditionenübersicht der KfW. Es gilt der Zinssatz bei Antragseingang, und du legst ihn wahlweise für die ersten 5 oder 10 Jahre fest.

Förderfähig sind beim Erwerb laut Merkblatt der Kaufpreis samt Kaufnebenkosten und auch anfallende Modernisierungs-, Instandsetzungs- und Umbaukosten. Den Antrag stellst du über deine Bank oder Sparkasse, und zwar vor dem notariellen Kaufvertrag – der gilt beim Erwerb als Beginn des Vorhabens. Planungs- und Beratungsleistungen zählen nicht dazu.

Zwei Regeln aus dem Merkblatt solltest du kennen, bevor du zur Bank gehst. Erstens ist der Kredit in voller Höhe grundpfandrechtlich zu besichern, er steht also wie ein Bankdarlehen im Grundbuch. Zweitens sind Umschuldungen und Nachfinanzierungen abgeschlossener Vorhaben ausgeschlossen – wer erst nach dem Notartermin an KfW 124 denkt, bekommt den Kredit für diesen Kauf nicht mehr. Für den noch nicht abgerufenen Betrag berechnet die KfW ab dem 13. Monat nach der Zusage eine Bereitstellungsprovision.

Warum fördert die KfW den Altbaukauf nur mit Sanierung zinsverbilligt?

Weil KfW 308 laut Merkblatt den Erwerb und die Sanierung von selbstgenutztem Wohneigentum gemeinsam fördert – die Sanierungspflicht ist Teil des Förderziels, kein Zusatz. Das Programm soll außerdem die Anforderungen der KfW an die Klimaverträglichkeit ihrer Förderung erfüllen.

Entsprechend eng sind die Bedingungen. Gefördert wird nur ein Haus, das beim Antrag laut Energieausweis in Energieeffizienzklasse F, G oder H steht. Innerhalb von 54 Monaten ab Zusage muss es mindestens zum Effizienzhaus 85 EE saniert sein, alternativ sind vier festgelegte Einzelmaßnahmen umzusetzen. Dazu kommen die Familienbedingungen: mindestens ein Kind unter 18 und ein zu versteuerndes Haushaltseinkommen von höchstens 90.000 € bei einem Kind, mit jedem weiteren Kind etwas mehr.

Wer diese Bedingungen erfüllt, bekommt dafür einen Kredit von 140.000 € mit einem Kind bis 180.000 € ab drei Kindern, derzeit zu 0,90 %. Gefördert wird dabei nur der Kaufpreis einschließlich Grundstück – anders als bei KfW 124 nicht die Kaufnebenkosten wie Notar, Makler und Grunderwerbsteuer und auch nicht die Sanierung selbst. Für die Sanierung kommt KfW 261 dazu; wie beide Kredite zusammenspielen, steht in KfW 308 und 261 kombinieren.

Für ein Haus in besserem Zustand – Klasse E oder besser – kommt KfW 308 dagegen gar nicht infrage, auch nicht mit Sanierung. Für diese Häuser ist der Kauf ohne Sanierungspflicht ohnehin der Normalfall.

Welche Bundesländer fördern den Altbaukauf ohne Sanierungspflicht?

Viele Bundesländer fördern den Kauf einer Bestandsimmobilie auch ohne Sanierungspflicht, mit eigenen Bedingungen zu Einkommen, Kindern und Eigenkapital. Die Übersicht zeigt nur die Programme, die das ausdrücklich zulassen; öffne ein Land für Zins, Betrag und Bedingungen.

Die Werte in der Übersicht kommen aus denselben Konditionen, mit denen unser Rechner rechnet, und jedes Programm nennt den Stand seiner Quelle. „Bis zu“ meint dabei immer den Grundwert: Zuschläge für Kinder oder Staffeln nach Einkommen stehen in den Bedingungen und lassen sich nicht einfach addieren. Achte dabei auf die Bedingungen: Manche Länder knüpfen die Förderung beim Bestandskauf an eine Mindest-Energieklasse, an Kinder im Haushalt oder an eine Einkommensgrenze. Fehlt dein Land in der Übersicht, fördert es den Kauf entweder gar nicht oder nur mit Sanierung oder nur den Neubau.

Prüfe vor dem Kaufvertrag zwei Punkte bei der Landesförderbank deines Landes. Erstens, ob der Antrag vor dem Notartermin gestellt sein muss – bei den KfW-Programmen ist das so. Zweitens, ob sich das Landesprogramm mit KfW 124 kombinieren lässt. Die KfW selbst erlaubt die Kombination mit anderen Förderprodukten, über die Landesseite entscheidet die Landesbank.

Was ändert sich, wenn du später doch sanierst?

Dann gibt es Förderung für die Sanierung selbst – aber nicht mehr KfW 308, denn dessen Antrag muss vor dem Kaufvertrag bei der KfW eingegangen sein. Für die spätere Sanierung kommen der KfW-Kredit 261 für ein Effizienzhaus und die Förderung für Einzelmaßnahmen infrage.

KfW 261 fördert die Sanierung zum Effizienzhaus mit bis zu 150.000 € je Wohneinheit und einem Tilgungszuschuss, der mit dem erreichten Standard steigt – beim Effizienzhaus 40 sind es 10 %. Den Antrag stellst du vor der Vergabe der Bauaufträge, Planung und Beratung darfst du vorher beauftragen. Ein Energieeffizienz-Experte ist Pflicht. Die KfW nennt auf der Seite zu KfW 124 ausdrücklich die Kombination mit KfW 261 als Beispiel – Kauf über 124, Sanierung über 261 ist also ein vorgesehener Weg.

Für einzelne Maßnahmen gibt es die Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen: für die Gebäudehülle, die Anlagentechnik, die Heizung, die Heizungsoptimierung sowie Fachplanung und Baubegleitung. Welche Stelle für welche Maßnahme zuständig ist und wie der Antrag läuft, steht auf der Seite des BAFA zur Sanierung von Wohngebäuden.

Beide Wege lassen sich nicht für dasselbe Vorhaben kombinieren: Das Merkblatt 261 schließt die Kombination mit den Einzelmaßnahmen aus. Wer zuerst über Einzelmaßnahmen fördern lässt, kann eine Effizienzhaus-Förderung über 261 erst drei Jahre nach Abschluss beantragen, und umgekehrt gilt dieselbe Wartezeit. Du entscheidest dich also früh zwischen dem Weg zum Effizienzhaus in einem Zug und einzelnen Schritten über mehrere Jahre.

Lohnt es sich, die Sanierung von Anfang an einzuplanen?

Wenn dein Haus in Energieklasse F, G oder H steht und du die Familienbedingungen erfüllst, oft ja: Nur dann kommt KfW 308 infrage, und das gibt es ausschließlich mit Antrag vor dem Kauf. Für alle anderen Häuser ändert eine frühe Planung an der Kaufförderung nichts.

Bei einem Haus der Klassen F bis H ist die Rechnung grob diese: Mit KfW 308 bekommst du für den Kauf einen Kredit zu 0,90 %, verpflichtest dich aber, innerhalb von 54 Monaten mindestens auf Effizienzhaus 85 EE zu sanieren. Ohne 308 kaufst du mit KfW 124 oder einem Bankkredit und sanierst später nach eigenem Plan – dann mit KfW 261 oder Einzelmaßnahmen, aber ohne die günstigen Konditionen für den Kauf.

Die Entscheidung fällt deshalb vor dem Notartermin. Lass dir von einem Energieeffizienz-Experten einschätzen, welchen Standard das Haus mit vertretbarem Aufwand erreicht, und rechne beide Wege mit deinen Zahlen durch. Was KfW 308 im Detail verlangt, steht in KfW 308: Jung kauft Alt.

Unser Rechner zeigt für den Bestandskauf ohne Sanierung die Programme deines Bundeslands. Gibst du die Energieklasse an, nennt er dir auch, ob mit Sanierung zusätzlich KfW 308 möglich wäre.