KfW 308 und 261 kombinieren: Wie passen Kauf und Sanierung zusammen?
FörderHero · aktualisiert am · Fachlich geprüft von Daniel Zedi am
Ja, KfW 308 und KfW 261 lassen sich kombinieren: 308 finanziert den Kaufpreis, 261 die Sanierung zum Effizienzhaus. Den Antrag für 308 stellst du vor dem Kaufvertrag, den für 261 vor der Vergabe der Bauaufträge, und saniert sein muss das Haus spätestens 54 Monate nach der Zusage für 308.
Wer ein altes Haus mit schlechter Energieklasse kauft und saniert, kann KfW 308 und 261 kombinieren: einen Kredit für den Kauf und einen für die Sanierung. Beide haben eigene Anträge, eigene Fristen und eigene Bedingungen. Entscheidend ist, in welcher Reihenfolge du sie stellst – ein Antrag zur falschen Zeit kostet im schlimmsten Fall die ganze Förderung.
Was KfW 308 allein bietet und für wen es gedacht ist, steht in KfW 308: Jung kauft Alt. Hier geht es um das Zusammenspiel der beiden Kredite: was jeder finanziert, wie viel es gibt, in welcher Reihenfolge die Anträge kommen und was passiert, wenn die Sanierung nicht rechtzeitig fertig wird.
Kann ich KfW 308 und KfW 261 kombinieren?
Ja. Die KfW nennt auf der Seite zu KfW 308 ausdrücklich den Wohngebäude-Kredit 261 für die Sanierungskosten, und das Merkblatt 308 erlaubt für die geforderte Sanierung einen Kredit oder Zuschuss aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude. Die beiden Kredite finanzieren verschiedene Kosten und überschneiden sich deshalb nicht.
KfW 308 fördert den Kaufpreis der Immobilie inklusive Grundstück. Die Kosten der Sanierung sind in diesem Produkt ausdrücklich nicht förderfähig, ebenso wenig Notar, Makler und Grunderwerbsteuer. KfW 261 fördert dagegen genau die Sanierung zum Effizienzhaus. Das Merkblatt 308 setzt dafür eine Grenze: Kredite, Zuschüsse und Zulagen zusammen dürfen die förderfähigen Kosten nicht übersteigen.
Eine Einschränkung gibt es. KfW 261 fördert nur die Sanierung zum Effizienzhaus, und eine Kombination mit der Förderung für Einzelmaßnahmen schließt das Merkblatt 261 aus. Wählst du für KfW 308 den Weg über Einzelmaßnahmen statt über ein Effizienzhaus, passt KfW 261 also nicht. Die Kombination der beiden Kredite setzt voraus, dass du das Haus zum Effizienzhaus sanierst.
Welche Sanierungspflicht hängt an KfW 308?
Das Haus muss innerhalb von 54 Monaten ab der Zusage für KfW 308 mindestens auf den Standard Effizienzhaus 85 EE saniert sein, bei Denkmälern auf Effizienzhaus Denkmal EE. Alternativ musst du im selben Zeitraum vier festgelegte Einzelmaßnahmen umsetzen.
54 Monate sind viereinhalb Jahre. Die Frist beginnt mit der Zusage, nicht mit dem Einzug und nicht mit dem Beginn der Bauarbeiten. EE steht für die Erneuerbare-Energien-Klasse. Laut Merkblatt 261 setzt jede geförderte Effizienzhaus-Stufe voraus, dass erneuerbare Energien oder unvermeidbare Abwärme mindestens 65 Prozent des Energiebedarfs für Wärme und Kälte decken.
Die vier Einzelmaßnahmen, die das Merkblatt 308 als Alternative nennt, gehören zusammen:
- Heizungstausch auf mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien
- Fenstertausch
- Dämmung der Fassade
- Dämmung des Dachs oder der obersten Geschossdecke
Ausgenommen sind Bauteile, die schon die Anforderungen der Energieeinsparverordnung 2001 an bestehende Gebäude erfüllen, und eine Heizung, die bereits mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzt. Ob das bei deinem Haus zutrifft, prüft ein Energieeffizienz-Experte. Für die Sanierung zum Effizienzhaus ist er bei KfW 308 Pflicht, und die KfW empfiehlt, ihn schon vor dem Kauf zu fragen. Voraussetzung für KfW 308 ist außerdem, dass ein gültiger Energieausweis das Haus beim Antrag in die Energieeffizienzklasse F, G oder H einstuft.
Wie viel Förderung gibt es aus KfW 308 und KfW 261?
Aus KfW 308 gibt es je nach Kinderzahl einen Kredit für den Kauf, aus KfW 261 bis zu 150.000 € je Wohneinheit für die Sanierung, dazu je nach Effizienzhaus-Stufe einen Tilgungszuschuss. Was du tatsächlich bekommst, hängt von Kaufpreis und Sanierungskosten ab.
| KfW 308 | KfW 261 | |
|---|---|---|
| Wofür | Kauf mit Grundstück | Sanierung zum Effizienzhaus |
| Höchstbetrag | 140.000 € bis 180.000 € | 150.000 € je Wohneinheit |
| Sollzins | 0,90 % | 3,65 % |
| Tilgungszuschuss | keiner | 0 % bis 15 % |
| Bedingungen | Kind, Einkommen, Klasse F bis H | Experte, Effizienzhaus-Stufe |
Bei KfW 308 hängt der Höchstbetrag an der Zahl der Kinder unter 18: 140.000 € mit einem Kind, 160.000 € mit zwei und 180.000 € ab drei Kindern. Dazu kommt eine Einkommensgrenze, und das Haus muss beim Antrag in Energieklasse F, G oder H stehen. Bei KfW 261 richtet sich der Tilgungszuschuss nach der erreichten Effizienzhaus-Stufe – mehr dazu im letzten Abschnitt.
Die Zinssätze kommen aus derselben Quelle wie unser Rechner und werden nachgezogen, wenn die KfW sie ändert.
Eine Summe der beiden Höchstbeträge steht hier bewusst nicht. Sie wäre ein Versprechen, das kaum jemand erreicht: Der Kredit aus KfW 308 ist durch den Kaufpreis begrenzt, der aus KfW 261 durch die förderfähigen Sanierungskosten. Wer günstig kauft, bekommt weniger als den Höchstbetrag, und wer wenig sanieren muss, ebenso.
In welcher Reihenfolge stellst du die Anträge?
Erst KfW 308, und zwar bevor du den notariellen Kaufvertrag unterschreibst. KfW 261 folgt nach dem Kauf, aber bevor du die Bauaufträge für die Sanierung vergibst. Maßgeblich ist jeweils der Eingang des Antrags bei der KfW, nicht beim Finanzierungspartner.
Bei KfW 308 gilt der Abschluss des Kaufvertrags als Beginn des Vorhabens. Ein Beginn vor dem Eingang des Antrags bei der KfW ist förderschädlich. Möglich ist ein Kaufvertrag, der unter der aufschiebenden Bedingung der Förderzusage steht. Bei KfW 261 gilt dagegen der Abschluss eines Liefer- oder Leistungsvertrags für die Sanierung als Beginn, also in der Regel der erste Auftrag an einen Handwerksbetrieb. Planungs- und Beratungsleistungen darfst du schon vorher in Anspruch nehmen.
Ein sinnvoller Ablauf sieht so aus:
- Energieeffizienz-Experten einbinden, noch vor dem Kauf: Er schätzt ein, welcher Standard für das Haus realistisch ist und was die Sanierung ungefähr kostet.
- KfW 308 über die Bank beantragen, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird.
- Kaufvertrag schließen, wenn der Antrag bei der KfW eingegangen ist.
- KfW 261 beantragen, sobald die Sanierung geplant ist. Grundlage ist die Bestätigung zum Antrag, die der Experte erstellt.
- Bauaufträge vergeben und sanieren.
- Bestätigung nach Durchführung für beide Kredite: Der Experte bestätigt, dass der Standard erreicht ist.
Plane den Antrag für KfW 261 nicht zu früh. Der Kredit muss innerhalb von 12 Monaten nach der Zusage abgerufen werden. Diese Frist verlängert sich für noch nicht ausgezahlte Beträge zwar automatisch um bis zu 24 Monate, aber ab dem 13. Monat berechnet die KfW für den nicht abgerufenen Betrag eine Bereitstellungsprovision von 0,15 Prozent pro Monat. Gleichzeitig läuft die Frist von KfW 308 schon seit der Zusage für den Kauf. Beide Uhren zusammen sprechen dafür, die Sanierung bald nach dem Kauf zu beginnen.
Wie ein Antrag bei der Bank grundsätzlich abläuft, steht in KfW-Förderung beantragen.
Was passiert, wenn du die Sanierungsfrist von KfW 308 nicht einhältst?
Dann fehlt eine wichtige Fördervoraussetzung von KfW 308, so formuliert es die KfW. Ausdrücklich geregelt ist ein Fall: Wurde saniert, das Ziel aber verfehlt, steigt der Sollzins um 1,00 Prozentpunkt pro Jahr – vorausgesetzt, das Haus erreicht mindestens Effizienzhaus 100 EE.
Der Zinsaufschlag gilt ab dem Abschluss der Sanierung, spätestens ab 54 Monaten nach der Förderzusage. Ein Effizienzhaus 100 EE ist eine Stufe unter dem geforderten Effizienzhaus 85 EE, mit etwas schwächeren Werten bei Energiebedarf und Wärmeverlust.
Was gilt, wenn gar nicht saniert wird oder das Haus nicht einmal Effizienzhaus 100 EE erreicht, sagen Produktseite und Merkblatt nicht. Das regelt der Kreditvertrag mit deiner Bank – lies diesen Punkt vor der Unterschrift nach und frag gezielt nach.
Für KfW 261 gilt eine eigene Regel: Den Tilgungszuschuss gibt es nur mit dem Nachweis, dass die zugesagte Effizienzhaus-Stufe erreicht ist. Den Nachweis über die Verwendung der Mittel verlangt die KfW innerhalb von 54 Monaten nach der Zusage für KfW 261.
Lohnt sich ein höherer Effizienzhaus-Standard bei der Sanierung?
Oft ja, weil der Tilgungszuschuss aus KfW 261 erst oberhalb des Mindeststandards von KfW 308 beginnt. Für ein Effizienzhaus 85 EE gibt es 0 %, für Effizienzhaus 55 EE 5 % und für Effizienzhaus 40 EE 10 % des Kreditbetrags.
Wer nur das Pflichtziel von KfW 308 erreicht, bekommt aus KfW 261 also den zinsgünstigen Kredit, aber keinen Zuschuss. Wer weiter saniert, bekommt einen Teil des Kredits erlassen. Mit der Nachhaltigkeits-Klasse, die ein Zertifikat nach dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude Plus voraussetzt, steigt der Satz um 5 Prozentpunkte, beim Effizienzhaus 40 also auf 15 %.
Für Häuser der Klassen F bis H kann ein weiterer Bonus wichtig sein. Gehört das Gebäude zu den energetisch schlechtesten in Deutschland, gilt es als „Worst Performing Building“, und für die Stufen Effizienzhaus 70, 55 und 40 gibt es dann 10 Prozentpunkte mehr Tilgungszuschuss. Ob dein Haus dazugehört, prüft der Energieeffizienz-Experte.
Ob sich der höhere Standard rechnet, hängt an den Mehrkosten der Sanierung. Eine Pauschale dafür gibt es nicht. Lass dir vom Experten zwei Varianten beziffern, etwa Effizienzhaus 85 EE und Effizienzhaus 55 EE, und stell die Mehrkosten dem höheren Zuschuss gegenüber.
Unser Rechner rechnet den Kauf mit KfW 308 und der Förderung deines Bundeslands. Den Sanierungskredit 261 rechnest du dort getrennt über das Vorhaben Sanierung.
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